Февральские события 2022 года кардинально изменили запрос россиян на зарубежную недвижимость. Во-первых, мотивация теперь лежит вне концепции «второй дом для отдыха», как это было раньше, а в желании релоцироваться, во-вторых, из-за санкций и ограничений на банковские операции сместилась и география покупок с «недружественных» Европы и США к «дружественным» Ближнему Востоку, странам Юго-Восточной Азии и странам-бывшим республикам СССР. Спрос на зарубежную недвижимость востребованных локациях вырос на 70, а где-то и на все 300%.
Россияне в поисках нового дома
Несмотря на санкционные ограничения и отключение от мировых платежных систем после событий 24 февраля, спрос на зарубежную недвижимость среди россиян в первом полугодии 2022 г. оказался рекордным. «За первые шесть месяцев 2022 года к нам поступило на 226% больше заявок на покупку недвижимости за рубежом, чем за тот же период 2021-го. Такого всплеска мы не наблюдали за всю историю существования портала, с 2006 г.», – поделилась аналитик портала зарубежной недвижимости Prian.ru Анастасия Фалей.
«Иммиграция – одна из главных причин интереса к зарубежной недвижимости», – констатирует Анастасия Фалей. Так по данным опроса Prian более половины респондентов во втором полугодии 2022 г. искали недвижимость для переезда и постоянного проживания. «Первое место среди запросов покупателей связано именно с желанием получить второй паспорт», – подтверждает директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia Мария Шалаева. По данным агентства в топе запросов покупка дома для личного проживания, инвестиционные покупки, а также двойная цель – инвестировать и пожить (речь о возможности приехать на две-три недели в сезон, а в остальное время сдавать жилье в аренду).
Спрос сместился на восток
Политические и экономические причины сказались на географии спроса. Так Испания, Лазурное побережье Франции и Италии, Великобритания – направления, столь любимые ранее состоятельными россиянами, отныне считаются рискованными. «Ряд инвесторов начали активно продавать недвижимость, приобретённую в Великобритании (Лондон) и Франции (Лазурный Берег) – во избежание потенциальных рисков и инвестиционных убытков», – поделилась наблюдением По словам эксперта основная тенденция 2022 года – выбор максимально лояльных стран для инвестиций в зарубежную недвижимость и минимизация рисков. «Некоторые страны, например ОАЭ, уже давно демонстрируют доброжелательность к российским инвесторам и предлагают выгодные программы гражданства и ВНЖ», – приводит пример Мария Шалаева отметив, что россияне делают выбор в пользу государств-гарантов стабильности и высоким инвестиционным потенциалом.
В первом полугодии 2022 самый активный рост числа заявок пришёлся на Турцию, ОАЭ и Грузию. «Во всех трёх государствах рынок недвижимости сейчас на подъёме: строятся качественные современные комплексы, спрос силён, цены повышаются. Турция ещё и в абсолютных числах оторвалась от конкурентов, сейчас эта страна получает 40% всех запросов от русскоязычных покупателей недвижимости на Prian.ru», – комментирует Анастасия Фалей. По её словам приток иммигрантов-релокантов, спровоцировал скачок арендных ставок в этих странах, тем самым повысив доходность недвижимости. Теперь зарубежные метры приобретают и для сохранения сбережений.
По наблюдениям экспертов Knigt Frank помимо Турции и ОАЭ, популярностью по-прежнему пользуется Кипр, Португалия и Греция. «Это обусловлено лояльностью властей к российским инвесторам, а также приемлемыми условиями для получения ВНЖ и гражданства», – пояснила Мария Шалаева. Вырос интерес и к экзотическим локациям – Таиланду, Бали и Маврикию, где рассматривали покупку недвижимости для жизни.
С начала первого квартала 2022 года аналитики отметили растущую востребованность недвижимости Ближнего Востока – города ОАЭ (на Дубай и Абу-Даби приходится 80% спроса), Саудовской Аравии, Катара, Египта и Бахрейна. «По нашим прогнозам, в течение двух лет Ближний Восток станет одной из самых популярных локаций для приобретения недвижимости среди состоятельных покупателей из России. Причина в том, что власти стран Ближнего востока заинтересованы в привлечении иностранного капитала», – резюмировала эксперт Knigt Frank.
Другие эксперты отметили растущий интерес и к странам бывшего СССР – кроме Грузии на 100-200% увеличился спрос на недвижимость Армении, Казахстана, Киргизии и Узбекистана.
«Для вложения средств инвесторы выбирают страны, с которыми мы находимся в комфортных взаимоотношениях, со схожим менталитетом – пояснил директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов (компания управляет апарт-отелем в Нур-Султане) – В первую очередь активный интерес к недвижимости за границей обусловлен необходимостью диверсификации инвестиционных портфелей частных российских инвесторов с целью сохранения денежных средств», – комментирует Антон Агапов. По сравнению с первым полугодием прошлого года в казахстанском проекте, YE’S наблюдают рост сделок с российскими инвесторами на 162%.
«Сегодня рост загрузки апартаментов определяется активной релокацией специалистов крупных компаний из разных стран, в том числе и из России, и недостатком качественного предложения по размещению, особенно в долгосрочном сегменте», – сообщил господин Агапов.
Пользовались спросом также страны Юго-Восточной Азии. Например, в Таиланде срос вырос на 85%, в Индонезии (особенно на Бали) – на 75%». Среди набирающих популярность стран, которые пока не вошли в топ-10, отмечают также Албанию и Сербию. Во всех этих странах спрос за последний год вырос на 100–200%.
«Главные причины, наверное, всем понятны: отсутствие санкций по отношению к резидентам России, простота проведения платежей и регистрации сделок с недвижимостью, действующие (и весьма лояльные) программы иммиграции», – объясняет популярность направлений Анастасия Фалей.
Независимый эксперт рынка зарубежной недвижимости Виталий Русаков в свою очередь дополнил, что ещё с начала года спрос вынуждено сместился в те страны, где отсутствуют т. н. ковидные ограничения и визовые препоны, нет проблем с переводом капитала и его легализацией через локальную банковскую систему, а также получением ВНЖ и гражданства при покупке объектов собственности.
Меньше всего россияне интересовались недвижимостью в Евросоюзе, Соединенных Штатах и Великобритании, что объясняется трудностями с оплатой и общим фоном недоверия к российским покупателям.
Однако, несмотря на трудности эксперты всё равно отмечают рост спроса почти по всем зарубежным направлениям. «Просто в Турции рост на 200%, а в Испании – на 20%», – сравнила Анастасия Фалей.
Цена заграничного квадрата
Вслед за спросом взлетают и цены на зарубежные квадратные метры. Например, в самой «разогретой» Турции цена за последний год выросла на 150-250%. «В результате, например, в Анталье сейчас уже сложно найти квартиру с одной спальней дешевле $100 тыс., только в отдалённых районах», – говорит эксперт Prian. «Инфляция, рост цен на стройматериалы, повышенный спрос, который сформировался из-за ковида и другие локальные причины», – объяснила рост цен Анастасия Фалей.
Из-за роста цен в популярных локациях россияне начали смотреть в сторону менее известных курортов, таких как Мерсин – здесь можно найти предложения и за $50 тыс., в Грузии можно купить квартиру-студию за €100 тысяч евро в курортном городе Батуми.
По словам аналитика Prian.ru основной поток заявок (т.е. массовый спрос) как раз идёт на жилье стоимостью около €100 тыс. «Это говорит о том, что зарубежная недвижимость стала естественным активом для среднего класса», – считает Анастасия Фалей.
По данным Knigt Frank элитный сегмент недвижимости в Дубае вырос на 30–50% – средний чек покупки составляет около $400 тыс.
Покупатели адаптируются к трудностям
В первом полугодии рынок перестраивался не только счёт взлёта новых направлений, но и за счёт адаптации участников рынка к возникшим ограничениям и трудностям. «Например, появилась масса предложений по продаже недвижимости за границей за рубли. Такие объекты в нашей базе были и раньше, но счет велся на десятки, может, сотни. Сейчас их тысячи – разные типы объектов, в самых разных странах. Понятно, что продавцы пошли на это, чтобы заинтересовать российских покупателей, у которых возникли сложности с переводом валюты за границу», – поделилась Анастасия Фалей.
Эксперт напомнила, что даже в нынешних жёстких условиях пока что ни одна страна мира не запрещала россиянам владеть недвижимостью на своей территории, равно как не ограничивала своих граждан и Россия. «Отдельные кейсы с заморозками имущества касаются конкретных физических лиц, попавших в санкционные списки. Главная проблема сейчас при покупке недвижимости в Европе – процедурная, точнее перевод средств и открытие банковских счетов. А она с издержками, но решается», – пояснила эксперт.
«Новым резидентам приходится собирать дополнительные документы, страховаться на случай блокировки доступа к банковским счетам и пр. Но это еще не самый худший вариант, – утверждает Виталий Русаков. По его словам новые владельцы европейской недвижимости из России вынуждены использовать офшорные и иные схемы для анонимизации конечного бенефициара или владельца недвижимости. «Это требует дополнительных денег, но зато дает возможность не беспокоиться о будущем купленной квартиры или виллы, в так называемых «недружественных странах» – говорит Виталий Русаков.
По его наблюдениям из-за ограничений – ранее ковидных, а ныне санкционных – вырос спрос на сделки с использованием удалённого доступа (лидеры в этом отношении стали Португалия и Таиланд). Основная часть сделок россиянами производилась по схемам доверительного управления или семейного траста через офшорные фирмы и представительства риэлтерских компаний.
Рынок ждёт новых рекордов и расширения географии
По мнению аналитика Prian.ru, если не случится очередного форс-мажора, 2022 год станет рекордным с точки зрения активности покупателей недвижимости за рубежом. «Главными бенефициарами станут страны, которые не вводили санкций в отношении россиян – там спрос колоссальный. Европейские страны по-прежнему интересны покупателям, и те, кто хотят проводить сделки, будут искать способы для этого, например, с помощью получения вида на жительство в другой стране», – подытожила Анастасия Фалей.
«Скорее всего, можно ждать открытия новых направлений и рынков недвижимости. – говорит Виталий Русков. – Мы предполагаем, что станут популярными такие направления, как Филиппины, Камбоджа, Лаос, Вьетнам, Бирма, Мьянма, Индонезия, Индия, Есть немало новых локаций в Африке – Танзания, Кения, Мозамбик, Марокко и Тунис, в Латинской Америке – от Бразилии, Аргентины и Эквадора до Никарагуа и Гондураса», – считает эксперт.
Ольга Головина.