Инвестиции в коммерческую недвижимость установили рекорд за 9 месяцев 2021 года.
Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, за 9 месяцев 2021 года общий объем инвестиций составил 229 млрд руб., что на 32% выше 2020 года и на 29% выше 2019 года. Стоит отметить, что основной объем инвестиций пришелся на 3 квартал 2021 года.
Аналитики полагают, что рекордный объем инвестиций это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок с земельными участками под застройку, которые составили 65% от всего объема инвестиций 2021 года. Учитывая высокую активность девелоперов можно предположить, что до конца года объем инвестиций окажется больше 2011 и 2016 годов. Однако аналитики прогнозы на 4 квартал дают осторожно из-за неопределенности с четвертой волной коронавируса и возможных в связи с этим ограничениях.
Распределение объемов инвестиций между Москвой и Санкт-Петербургом составило 53% и 47% соответственно. Первое место по инвестициям в двух столицах занимают сделки по участкам под девелопмент.
Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным, в связи с чем игроки рынка продолжают приобретать площадки под девелопмент для расширения земельного фонда и последующей реализации новых проектов.
На втором месте расположились сделки по складским объектам. Доля инвестиций в склад составила 12%, а объем инвестиций превысил показатели 2015-2019 годов. Стоит отметить, что в 2021 году в отличие от прошлых лет в сделках в складском сегменте рынка стали учувствовать крупные инвестиционные фонды: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Инфраструктурный Холдинг».
Стоит отметить, что в связи с мировой тенденцией доля иностранных инвесторов в 2021 году снизилась и составила 3,7% от общего объема. В 2020 году их доля составляла – 9%. Крупнейшей сделкой иностранного капитала стала покупка PLT логистического парка «Север-4». Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие несколько лет доля международных инвесторов будет на уровне 5-10%.
Интернет ресурс asninfo.ru приводит слова Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia: «Рекордно высокий результат по итогам III квартала нетипичен – как правило, в это время наступает сезонное затишье и по итогам июня-сентября фиксируются более умеренные результаты. Тем не менее, в этом году в III квартале были закрыты сделки общим объемом, превышающим совокупный результат I и II кварталов. Стабильная позитивная динамика позволяет прогнозировать высокие годовые результаты, даже выше “допандемийных” периодов – на уровне 300 млрд руб. Помимо активного спроса на площадки под девелопмент, рост также будут стимулировать инвестиции в складской сектор, который продолжает активно развиваться. Согласно нашему прогнозу, результаты 2021 года превзойдут итоги 2020 года, однако факторы новой потенциальной волны коронавируса и повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 6,75% могут немного скорректировать позитивные ожидания».
Рынок Санкт-Петербурга
Инвестиции в недвижимость ставят рекорды и в Санкт-Петербурге.
В соответствии с отчетом консалтинговой компании JLL за 9 месяцев 2021 года инвестиции в недвижимость составили 1,4 млрд. долл. США, что на 100% выше 2020 года и на 35% выше 2019 года.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга представлен на графике:
Источник: JLL (https://xn--24-mlcpfwjefdehi2m.xn--p1ai/)
Согласно данным представленным JLL в 2021 году резко возросли инвестиции в жилую недвижимость, коммерческая напротив проигрывает 2019 году и более ранним периодам. На долю жилого сегмента пришлось 74% от совокупного объема инвестиций. Можно предположить, что виной всему пандемия, которая разразилась в 2020 году и заставила переориентировать интересы инвесторов.
Коммерческая недвижимость.
Объем сделок в коммерческой недвижимости за 9 месяцев текущего года на 36% обогнал 2020 год и составил 363 млн. долл. Лидерами по объемам инвестиций в коммерческую недвижку являются офисный (53%) и складской (29%) сегменты. Доля инвестиций в данные сегменты указана без учета сделок по приобретению участков под новое строительство и объектов редевелопмента.
Помимо рекордного уровня инвестиций в недвижимость в целом, в Петербурге зафиксирован так же рекорд офисном сегменте (офисов класса А) – продан Бизнес Центр «Технополис Пулково».
Новостной ресурс asninfo.ruприводит комментарий Сергея Владимирова, руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге: «Сегодня на рынке Санкт-Петербурга при высоком уровне потенциального спроса мы наблюдаем существенную нехватку ликвидных активов, доступных инвесторам для покупки. На этом фоне многие собственники стали задумываться о продаже своих объектов, что в ближайшем будущем приведет к появлению нового предложения в секторе коммерческой недвижимости».
Таким образом можно сделать вывод, что рынок коммерческой недвижимости до конца года успеет поставить еще не один рекорд.
Жилая недвижимость.
Резкий рост инвестиций в жилую недвижимость это прежде всего сделки с земельными участками под жилищную застройку. За 9 месяцев 2021 года инвестиции в жилую недвижимость составили 1 млрд. долл. Что является абсолютным рекордом. Однако стоит отметить, что почти половина сделок (46%) пришлась на 3 квартал 2021 года – 479 млн. долл. Резкий рост активности инвесторов по наполнению земельных банков начался еще в 2020 году в связи с ростом цен жилье, подогретым угрозой экономического кризиса в связи со спадом в мировой экономике из-за пандемии короновируса. В дополнение в 2020 году заработал механизм расчетов через эскроу-счета и проектного финансирования, что по мнению специалистов так же улучшило функционирование рынка жилищного строительства и как следствие дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку. Несмотря на высокий набранный темп эксперты JLLпрогнозируют в краткосрочной перспективе снижение объема сделок по приобретению участков в черте города ввиду минимального объема ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией. Спрос на землю среди девелоперов превышает предложение. Сейчас застройщики покупают участки без готовых документов, небольшой площади, удаленные от инфраструктуры. Еще год назад такие земли застройщикам были не интересны. Крупные же строители, благодаря значимым ресурсам могут выкупать готовые участки у более мелких застройщиков.
Рынок недвижимости функционирует как замкнутая система. Поэтому интерес к жилой недвижимости будь то участок под застройку или объект для редевелопмента, толкает в верх коммерческую недвижимость, т.к. в новых жилых комплексах появляются офисные и торговые помещения, кворкинги. Сергей Владимиров комментирует эту зависимость:«Выход таких активов на рынок в формате как площадок под коммерческий редевелопмент, если застройщик жилья не планирует реконструировать их самостоятельно, так и готовых качественных объектов, будет повышать активность и в секторе инвестиций в коммерческую недвижимость».
На фоне рекордов в рынке недвижимости Санкт-Петербурга стоит отметить, что количество сделок с участием иностранных инвесторов за 9 месяцев 2021 года так же установило рекорд, однако отрицательный. Число сделок с международными инвесторами стало минимальным за последние 10 лет, менее 1% от общего объема инвестиций. Единственной сделкой с участием иностранного капитала в Санкт-Петербурге в 2021 году стала покупка компанией Bonava земельного участка под жилой девелопмент.
ОМС