Сегодня на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация: цены на квартиры в новостройках растут медленно, но верно, условия кредитования по льготной ипотеке значительно изменили, новых хороших предложений недостаточно.
Какой объект считается новостройкой? Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Она не имеет строго юридического определения, а фактически является построенным домом, в котором еще никто не жил.
Приобретение квартиры на первичном рынке обладает рядом вселомых преимуществ:
- Современные технологии строительства и коммуникации, есть возможность приобрести качественное жилье, которое прослужит очень долго своему владельцу;
- Продуманная, удобная планировка;
- Развитая внутренняя и внешняя инфраструктура. Можно выбрать местоположение, которое находится ближе к работе, к центру города или выбрать тихий зеленый район для отдыха и восстановления сил;
- Стоимость. Квартиру в новом доме особенно выгодно будет приобрести еще на этапе котлована.
Для совершения выгодной покупки на растущем рынке необходимо соблюсти несколько правил. Чтобы покупателю было легче найти и приобрести комфортную квартиру в новостройке в такой ситуации, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников подготовил основные правила для будущих покупателей.
Во-первых, не стоит выбирать вариант с наименьшей стоимостью. Безусловно, бюджет для такой крупной покупки, как квартира, очень важен. Это один из основных критериев, на которые ориентируется покупатель. Поэтому хочется сэкономить и выбрать наиболее бюджетный вариант, зачастую им становится самая компактная квартира во всем жилом комплексе, иногда площадь студии составляет даже меньше 20 квадратных метров. Но площадь в этом случае не является единственным критерием ценообразования. Вероятно, дешевая квартира будет иметь неудачное расположение: она может находиться на одном из первых этажей, в секции с большим количеством квартир на площадке и иметь не самый привлекательный вид из окна. Да, приобретая такую квартиру, покупатель экономит свои деньги. Но в будущем, когда возникнет необходимость продать жилье, сделать это быстро и выгодно будет довольно сложно.
Цены квартиры в новостройке зависят от того, на какой стадии строительства ее приобретать. Чем раньше, тем ниже цена, но выше риски. Чем позже, тем надежнее, но дороже. Есть некоторая схема, согласно которой растет цена на первичном рынке:
1 этап: вырыт котлован, ведётся строительство подземного этажа и парковочных мест +10% к ценнику;
2 этап: строится первый этаж +10%;
3 этап: экватор стройки +10%;
4 этап: возведение кровли +10%.
После того, как строительство будет завершено, а дом введен эксплуатацию, цена на квартиру вырастет еще больше.
Во-вторых, лучше выбрать отделку от застройщика. Этот шаг снова поможет сэкономить в будущем. Дело в том, что именно сейчас квартиры с отделкой от застройщика наиболее выгодны: цены на строительные и отделочные материалы за последние полгода значительно выросли и продолжат расти в ближайшее время. Если купить квартиру с отделкой сейчас, то можно застраховаться от подорожания ремонта в ближайшем будущем. Готовый ремонт от застройщика в любом случае будет дешевле, чем ремонт, выполненный владельцами квартиры самостоятельно. У застройщиков существуют партнерские соглашения с поставщиками и строительными бригадами либо долгосрочные контракты, по которым совершают оптовые закупки материалов для ремонта. Владелец квартиры, самостоятельно совершая разовую покупку необходимых материалов, лишен всех преимуществ оптового покупателя и неизбежно переплачивает за товары и услуги для ремонта. Кроме того, не специалисту намного сложнее просчитать, насколько подорожает отделка к моменту ввода дома.
В-третьих, следует обратить внимание на планировку. Планировка — один из пяти главных критериев при выборе квартиры. Она может оказать влияние на ликвидность объекта, что скажется на выгоде покупки. Удачными можно считать следующие варианты:
1. Простые планировки с квадратными помещениями, лишенные длинных коридоров и темных углов;
2. Планировки с возможностью трансформации в зависимости от потребностей владельцев. В этом варианте расставить мебель и зонировать комнаты будет довольно легко. И чем легче это сделать – тем эффективнее планировочное решение. Современные планировки часто предполагают наличие дополнительных помещений, таких, как гардеробные или балконы с увеличенной площадью. В них можно организовать пространство для работы, отдыха, обустроить кабинет или мастерскую. Такая возможность является преимуществом современных планировок.
Рациональное соотношение жилого и нежилого пространства – залог комфортной планировки, а значит и комфортного обустройства быта. Поэтому так важно обратить на нее внимание при выборе квартиры.
В-четвертых, покупать квартиру не стоит “на последние” деньги. Сейчас стоимость квартир только увеличивается, поэтому возникает желание приобрести жилье немедленно, вложив все сбережения и оформив ипотеку без возможности откладывать часть своего дохода на будущее. Если выбрать этот путь, то можно прийти к тому, что придется занимать деньги на погашение кредита, на внесение ежемесячных платежей. О выгоде нет и речи, когда долги стремительно растут.
Если есть возможность, то ипотечный кредит лучше брать на максимально долгий срок. В таком случае ежемесячный платеж будет меньше, за счет чего появиться возможность откладывать деньги, иногда совершая досрочные погашения более крупными суммами. Это поможет выплатить ипотеку намного быстрее и переплатить банку меньшую сумму процентов. В качестве примера возьмем кредит размером 3 миллиона рублей на 20 лет со ставкой 7,7% годовых. Ежемесячный платеж будет составлять 24,5 тысячи рублей. Откладывая ежемесячно часть дохода, можно вносить каждые полгода досрочные платежи в размере 200 тысяч рублей дополнительно, за счет чего ипотечный кредит удастся выплатить не за 20 лет, а за 7. Таким образом, срок кредитования сократится более чем в два раза.
В-пятых, решение о покупке лучше всего принимать лично и исходить из тех обстоятельств жизни, которые сложились у вас на данный момент. Решение о приобретении новой квартиры чаще всего принимает сам будущий владелец и его семья. Однако иногда в этот процесс вмешиваются и посторонние люди, имеющие свое мнение. Да, совет об определенном местоположении или о застройщике может быть полезен. Но прежде всего необходимо вспомнить, что у каждого человека существуют свои обстоятельства и причины, которые влияют на принятие решения, поэтому не стоит ориентироваться исключительно на слова и поступки других людей. Сделка, которая стала выгодной для одного покупателя, совсем не обязательно будет такой же выгодной и для вас.
Кроме того, важную роль играет выбор застройщика, его опыт, репутация и надежность. Перед покупкой стоит изучить застройщиков и собрать информацию о них: посетить официальный сайт компании, найти новости о ней в СМИ, почитать отзывы других покупателей. Следует проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. Сотрудничество компании с крупными банками — один из признаков ее надежности. Также эта информация поможет, когда будете оформлять ипотеку на выбранную квартиру.
У добросовестного застройщика все документы обязательно будут в порядке, а именно: право собственности на землю, разрешение на строительство, план строительства застройщика. Согласно российскому законодательству, компания обязана разместить все необходимые документы в открытом доступе. Обычно их можно найти на официальном сайте. Покупка квартиры у застройщика — самый прозрачный и надежный способ приобрести новые квадратные метры.
РФМ