Спрос на рынке аренды просел меньше, чем в остальных сегментах. Выбор съемного жилья вырос почти вдвое, а ставки аренды в самых крупных городах уже ниже, чем год назад. Снимать квартиру сейчас более выгодно, чем покупать жилье в ипотеку.
Ставки долгосрочной аренды в крупнейших городах России по итогам года прибавили вчетверо меньше, чем в 2021 году. По данным экспертов Циан, стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в среднем выросла лишь на 4% до 19,6 тыс. рублей/месяц, двухкомнатные квартиры подорожали на 4,5% – до 28,6 тыс. руб./мес.
Аренда дешевеет
В течение года ставки аренды дважды шли вниз. В феврале-мае из-за резкого пополнения рынка стоимость аренды снизилась в большинстве городов, за исключением «южных» направлений. Но в августе-сентябре 2022 года, с началом делового сезона, ставки полностью отыграли падение. С конца сентября частичная мобилизация снова развернули тренд: с осени стоимость долгосрочной аренды в стране продолжает падать. В декабре однокомнатные квартиры стали доступнее на 4% по сравнению с сентябрьскими ценами, двухкомнатные подешевели на 6%. Эксперты объясняют такое снижение сезонными факторами – с наступлением зимы аренда дешевеет после осеннего делового периода.
По итогам 2022 года стоимость аренды во многих крупных городах почти не изменились или даже теперь ниже, чем годом ранее. В Москва съемная однокомнатная квартира стала дешевле на 8%, в Петербурге и Ставрополе – на 12%, в Краснодаре и Севастополе съемное жилье обойдется на 5-9% меньше, а в Московской области и Ижевску снижение ставок составило 1-2%.
Выбор удвоился
Миграционные процессы, недоступность ипотеки на вторичке, сезонные колебания и другие факторы привели к резкому пополнению рынка аренды. Основной прирост был отмечен в марте-апреле, а к сентябрю рынок снова вернулся к февральским показателям. В конце сентябре тренд опять сменился отрицательной динамикой: частичная мобилизация снова привела к резкому росту объемов предложения – в октябре (+26%) и ноябре (+21%). Итоговая оценка Циан: за год выбор квартир в крупнейших городах вырос почти в два раза – с 42,5 тыс. до 81,3 тыс. вариантов.
В разных городах ситуация различается. Наибольший – трехкратный – рост отмечен в Москве, Краснодаре и Ленобласти. В некоторых городах ассортимент, наоборот, уменьшился. Например, вдвое меньше выбор вариантов стал в Воронеже, Ставрополе и Хабаровске.
Доходность снижается
По данным Циан, при покупке квартиры с целью последующей ее сдачи в аренду инвестор сейчас может рассчитывать на 5% доходности при покупке однушки на первчике и на 5,9% — на вторичке. При этом реальная доходность вложений в новостройках может оказаться значительно ниже – будущему рантье нужно еще ждать окончания стройки и при необходимости вкладываться в ремонт. Для сравнения: в начале 2020 года доходность была на уровне 7,5%, и лишь из-за резкого роста цен выгода для рантье стала уменьшаться.
По мнению экспертов, приобретать квартиру с целью извлечения арендной прибыли сейчас невыгодно в Петербурге, Казани и Москве. Жителям Нижнего Новгорода выгоднее инвестировать на рынке готовых квартир, а не в новостройках. Рантье стоит обратить внимание на Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность от сдачи съемного жилья сейчас максимальна.
Квартиры в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию за последние два года, продолжают пополнять рынок. Сейчас на такие объекты приходится около 15% от всего предложения рынка. Больше всего съемных квартир в новых домах предлагают Петербург (22%), Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Краснодар, Ставрополь (17-18%). В Москве и Казани показатели на уровне 12%.
Аренда не гасит ипотеку
По расчетам экспертов Циан, инвесторам в большинстве крупных городов сейчас невыгодно брать ипотеку с целью погашения кредита за счет арендных платежей.
К примеру, при новой ставке льготной ипотеки в 8% и сроке кредитования в 25 лет заемщикам только трех российских городов придется доплачивать по кредиту незначительную сумму в 2-3 тыс. рублей – это Челябинск, Саратов и Кемерово. В Воронеже, Оренбурге и Ярославле размер доплаты к арендным доходам уже вырастает до 5-6 тыс. рублей. В более крупных городах нагрузка на бюджет будет совсем непомерной –
Сочи (36 тыс. рублей), Москва (32 тыс.), Санкт-Петербург (27 тыс.), Казань (24 тыс.), Нижний Новгород (20 тыс.), Владивосток (21 тыс.). Ни одному крупному городу при инвестициях с ипотекой не удастся полностью компенсировать платежи по кредиту за счет арендных ставок. Это касается как вторичного рынка, так и новостроек.
По мнению руководителя «Циан.Аналитика» Алексей Попова, по мере ухудшения условий кредитования арендный рынок выглядит все более предпочтительным для граждан с точки зрения ежемесячных затрат.
Александр Смирнов.