В России завершилось действие льготной ипотеки по ставке в 8% с комфортным первым взносом. С 23 декабря первоначальный взнос будет повышен с 20% до 30%, а максимальная сумма кредита станет одинаковой для всех регионов — 6 млн руб. Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области это означает снижение лимита в 2 раза, с 12 млн руб. В строительных компаниях сообщили РБК Петербург об ажиотажном спросе в последнюю неделю, после того, как в правительство РФ приняло решение о корректировке параметров льготных ипотечных программ. После Нового года застройщики ожидают спада продаж на 25-30%. А эксперты рынка говорят о перетекании спроса в Ленобласть, где продается более дешевое жилье.
Успеть купить на старых условиях
«Начиная с 17 декабря мы видим резкий всплеск интереса: люди торопятся заключить сделки на старых условиях. Некоторые наши покупатели даже спешно закрывают банковские вклады, теряя проценты, чтобы успеть купить квартиру в ипотеку на старых условиях», — рассказал директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. «Сразу после объявления решения об изменениях клиенты активизировались. Очевидно, что все, кому это актуально, стараются успеть заключить договор до 23 декабря», — подтвердил руководитель отдела маркетинга ГК «Полис» Константин Гриценко.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group), в 2023 году на госпрограмму льготной ипотеки приходилось 55% от общего количества кредитов на новостройки, на семейную ипотеку — 35%, на IT-ипотеку — 6%, на военную ипотеку — 1%. На кредиты по рыночным ставкам (после последнего повышения ключевой ставки ЦБ они выросли в среднем до 17,5% годовых) — 3%.
Выбор меньше
В дальнейшем первичному рынку придется адаптироваться к новым условиям. С учетом первоначального взноса в 30% и кредитному лимиту до 6 млн руб. покупателям придется ориентироваться на квартиры стоимостью около 8 млн руб.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в Петербурге на данный момент в продаже представлено 13,5 тыс. таких лотов. Подавляющее большинство из них — это однокомнатные квартиры (6,4 тыс. лотов) и студии (6,8 тыс. лотов). Двухкомнатных квартир в диапазоне до 8 млн руб. представлено всего около 270. Есть даже трехкомнатные, но их лишь около 20 лотов.
В Ленинградской области предложение квартир в ценовом диапазоне до 8 млн разнообразнее — порядка 23,1 тыс. квартир. Из них наиболее широко представлены однокомнатные (12,9 тыс. лотов). Студию можно выбрать из 7,1 тыс. предложений. Двухкомнатных квартир за эту стоимость в 10 раз больше, чем в Петербурге, — около 3 тыс. лотов. Трехкомнатных — около 200 штук.
По оценкам Dataflat.ru, по итогам 11 месяцев 2023 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга составила 230,2 тыс. руб., в Ленинградской области — 148,5 тыс. руб.
Либо меньше, либо дальше
«Как показывает многолетний опыт российского рынка, в таких случаях покупатели с большим интересом рассматривают более бюджетные предложения: чаще всего либо с меньшим количеством комнат, либо в области», — говорит управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, областной рынок более интересен тем, что там можно за сравнимый или меньший бюджет приобрести более просторное жилье. «Например, за стоимость однокомнатной квартиры в Петербурге в Ленинградской области вполне можно приобрести двухкомнатную», — отмечает эксперт. Руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошевой также прогнозировала перетекание спроса из Петербурга в Ленинградскую область, где стоимость жилья ниже.
В ЦДС подтвердили, что в области большинство объектов в данный момент подходят под изменившиеся параметры льготной ипотеки, кроме больших двух- и трехкомнатных квартир. «Сомневаюсь, что покупатели массово переключатся на проекты в Ленинградской области. Если человек хочет приобрести двухкомнатную квартиру в Приморском районе города, маловероятно, что он купит вместо этого «однушку» в Буграх. Скорее, он будет изыскивать дополнительные средства на первоначальный взнос. Или выберет квартиру меньшей площади/комнатности в той локации, которая ему нужна», — заявил Сергей Терентьев.
Реакция рынка
«Лимит в 6 млн руб. вкупе с увеличенным первоначальным взносом определенно повлияет на реализацию квартир в наших проектах, но минимально. При этом мы будем внимательней просчитывать долю квартир с площадями более 50 кв. м в будущих проектах. Уверен, что рынок в целом отреагирует так же, а следовательно, стоит ожидать дальнейшего снижения средней площади квартир в новых жилых комплексах», — подчеркнул Константин Гриценко.
По подсчетам компании «Этажи», средняя площадь квартир на первичном рынке в Ленобласти уже одна из самых низких в стране — 40,1 кв. м. В Петербурге средняя площадь строящегося жилья составляла 42,8 кв. м.
По прогнозам Гриценко, в первом полугодии 2024 года застройщикам нужно готовиться к снижению спроса относительно второго полугодия 2023-го на 20-25%. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов ожидает большего спада, спрос на первичную недвижимость в первой половине 2024 года может снизиться на 30%.
ИСТОЧНИК: РБК