Во время выступления на ПМЭФ-2021 в пятницу, 4 июня, президент России Владимир Путин сообщил, что программа льготной ипотеки будет продлена на год — до 1 июля 2022 года. Программа действует с весны 2020 года. До 1 июля 2021 года ипотеку выдавали под 6,5%, после этого срока ставка вырастет до 7%. Семьи с ребенком, хотя бы одним, рожденным после 2017 года, смогут взять ипотеку до 12 млн руб. под 6%.
За продление программы выступали, в том числе, главы Сбербанка Герман Греф и президент ВТБ Андрей Костин. ВТБ спрогнозировал, что в 2021 году может быть выдано 5,4 трлн руб. ипотечных кредитов. В мае российские банки начали активно поднимать ставки по собственным программам ипотеки.
Максимальная сумма стоимости жилья по льготной ипотеке на прежних условиях в Москве и Санкт-Петербурге составляла 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. В новых условиях предельная сумма кредита будет единой для всех регионов и составит 3 млн руб. Такие параметры решено было ввести после анализа выданных льготных кредитов. По словам Марата Хуснуллина, вице-премьера ПМЭФ-2021, средний объем большинства кредитов составил около 3 млн руб.: «Поддержка ипотеки — это дорогостоящее мероприятие, поэтому мы долго с Центральным банком проводили совместные переговоры, расчеты и пришли к выводу, что оптимальная цифра — это 3 млн руб. для всех регионов».
Вместе с этим Владимир Путин объявил о расширении программы семейной ипотеки со ставкой 6%. Сейчас она предоставляется семьям с двумя детьми и более при условии рождения ребенка после 2017 года, но в новом периоде будет действовать также для семей с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года. Максимальная сумма кредита в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. При этом можно будет как оформить новый кредит, так и рефинансировать уже существующий.
Так как льготная ипотека была введена как антикризисная мера, то резко сворачивать ее нельзя, считает президент. Владимир Путин утверждает, что проект льготной ипотеки привлек в строительство более 2 трлн руб., предложением воспользовались более 500 тыс. российских семей. Программа льготной ипотеки стала одной из ключевых антикризисных мер по поддержке граждан и экономики в эпоху пандемии. Марат Хуснуллин отметил, что за 2020 год было выдано около 80 тыс. кредитов по программе семейной ипотеки. По его прогнозу, с расширением программы на семьи с одним ребенком объем выдачи может увеличиться в 1,5 раза. Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко считает, что выдача кредитов по семейной ипотеке может увеличиться даже до 175 тыс. кредитов в год.
Программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля текущего года. Вице-премьер, курирующий строительство, Марат Хуснуллин и Министерство строительства выступали за ее продление. Целью продления была поддержка спроса на рынке новостроек. Здесь ЦБ РФ заявил о возможных рисках, а именно: субсидирование ипотечных ставок стало негативно влиять на стоимость жилья и его доступность для потребителей. Рост цен на недвижимость в некоторых регионах нивелировал выгоду, которую заемщики могли получить от снижения ставки. Такого мнения придерживается председатель Банка России Эльвира Набиуллина, которая считает важным не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке.
Как новые условия программы повлияют на продажи жилья?
По оценке Михаила Доронкина, управляющий директор рейтингового агентства НКР, повышение ставки на 0,5% не повлияет заметно на на итоговый уровень переплаты и долговую нагрузку. Ставка все так же будет выгодна заемщикам, особенно в тех регионах, где не было значительного роста цен, но ощущается нехватка жилья.
Эксперты признают более значимым снижение предельной суммы кредита. Новая предельная сумма ограничит спрос на льготное кредитование в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Сокращение лимита также ограничит Сочи, Владивосток и Хабаровск. По данным Центрального банка, только в 29 из всех регионов страны средняя сумма займа не превышает 3 млн рублей. Для сравнения, в 2020 году ипотечный кредит до 3 млн рублей могли оформить жители 68 регионов. Продление «семейной ипотеки» и ее распространение на семьи с одним ребенком представляется неплохой компенсацией для жителей больших городов, она позволяет купить квартиру на выгодных условиях без таких жестких ограничений по лимиту выданной суммы.
Но в целом расширение программы семейной ипотеки серьезно не повлияет на спрос, поскольку под семейную ипотеку выдается менее 5% от общего объема кредитов за последние два года. По данным Росстата, в России ежегодно рождаются 500–600 тыс. детей. Получается, что на льготные кредиты могут рассчитывать 1,5 млн семей, начиная с июля этого года. По данным «Дом.РФ», со старта программы льготной ипотеки ею воспользовались 140 тыс. семей, им было выдано кредитов на 375 млрд руб.
Как новые условия повлияют на цены?
Повышение спроса на недвижимость из-за введения программы льготной ипотеки — один из факторов роста цен на квартиры в прошлом году. В среднем по России стоимость жилой недвижимости увеличилась на 12%, в некоторых регионах — на 30%. По расчетам «Дом.РФ», выгода от программы для покупателя нивелируется, если рост цен на жилье превышает 19%.
По прогнозам, новые условия по льготной ипотеке должны сдержать рост цен на недвижимость. В силу того, что средний размер ипотечного кредита равен примерно трем млн руб., что соответствует лимиту льготной программы, застройщики не будут сокращать поток клиентов, попадающих под ее условия, и тем самым будут сдерживать рост цен.
Участники рынка, которых опрашивал Forbes, единогласно прогнозируют рост цен. Наиболее активно будут дорожать, по их мнению, наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей, что объясняется предельной суммой льготной программы. Предполагается увеличение цен на 4-5% относительно текущего уровня. Динамика роста цен на доступное жилье будет выше, чем на средний и высокий уровень на фоне обновления программы.
Кроме того, сейчас на рынок будет выходить большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, а в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, пусть даже по низкой ставке. Цены были очень высоки и прирост стоимости не будет существенным с точки зрения инвестиций. А вот людей, которые приобрели объекты в новостройках, а спустя некоторое время осознали, что не могут обслуживать кредит, будет появляться все больше. Это одно из негативных последствий введения госпрограммы и ее продления.
При продлении льготной ипотеки существует риск: программа мотивирует заемщиков с низкими доходами оформлять кредиты, при этом банки снижают стандарты андеррайтинга Все это происходит на фоне роста цен на недвижимость. Так сохраняются риски ухудшения качества ипотечных кредитов при продлении программы.
Центральный банк собирается повысить коэффициенты риска для банков выдаваемым ипотечным кредитам уже с 1 августа 2021 года.
Заметное ужесточение требований затронуло кредиты с низким первоначальным взносом. Именно они, в основном, создают риски для банков. Заемщики, которым была одобрена ипотека на льготных условиях, с высокой вероятностью не получили бы их без госпрограммы. В основном это связано с низким первоначальным взносом по льготным кредитам. Чем выше показатель первоначального взноса, тем меньше вероятность дефолта. Увеличение количества выданных жилищных кредитов именно за счет низкого первоначального взноса со значением до 20% уже произошло. До начала пандемии доля таких кредитов составляла 32% от общего объема, а в первом квартале 2021 года эта цифра составила уже 37%. Первоначальный взнос по льготным программам останется на уровне 15%.