Экономика России вошла в период интенсивной турбулентности. В новых условиях многих россиян волнует вопрос, как защитить свои сбережения от инфляции. Сейчас рынок недвижимости кажется наиболее стабильным на фоне заморозки банками долларовых накоплений, введения ограничений на снятие и покупку валюты, а также приостановки работы фондового рынка. Снижение курса рубля традиционно мотивирует россиян совершать крупные покупки. Кризис 2014 года ознаменовался всплеском спроса на жилье. Сейчас ситуация может повториться уже в другом масштабе, считают специалисты.
Недвижимость вполне оправданно можно считать защитным активом. Квартиру можно выгодно перепродать или сдавать в аренду, особенно, если она находится в Москве или Санкт-Петербурге. Специалисты агентства «Эксперт РА» отмечают, что в условиях стресса, нестабильности рубля и российских акций возможен сильный всплеск спроса на жилые объекты. Таким образом люди будут пытаться сохранить сбережения.
Согласно данным ЦИАН, количество просмотров объявлений о продаже жилья потенциальными покупателями в конце февраля увеличилось в 1,5-2 раза. Темп роста цен на квадратные метры в Петербурге достиг 1,5% в недельном выражении вслед за повышением спроса. Такое оживление спроса на короткое время можно было наблюдать только на рынке новостроек, поскольку граждане осознают, что их сбережения могут обесцениться, поэтому хотят сохранить накопленное, вложив в недвижимость. Вторичный же рынок жилья в Петербурге и Москве отреагировал на новую ситуацию спадом продаж и приостановкой сделок. Рынок буквально замер в ожидании какой-либо определенности.
Специалисты рынка недвижимости уверены, что некоторое увеличение покупательской активности тем не менее будет как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей, которые планируют приобрести недвижимость, чтобы улучшить собственные жилищные условия. Сложно спрогнозировать, как долго и как интенсивно в новых условиях будут расти цены на квадратные метры. В последнее время жилье, как один из востребованных активов, все более активно растет в цене. При этом имеет место надувание пока небольшого пузыря. Юлия Александрова отмечает, что после разрешения ситуации произойдет временное падение цен из-за избытка предложения.
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга существует своя специфика. В городе в последние два года существенно снизились темпы строительства новых жилых комплексов. Потенциальный дефицит предложения на фоне кризисного всплеска спроса способен надолго сохранить в Петербурге тренд на повышение стоимости качественной первичной недвижимости. В долгосрочной перспективе на стоимость квартир оказывать влияние начнет и удорожание строительных материалов. Также на стоимости скажется и возможный уход с рынка иностранных застройщиков.
Учитывая стремительную смену геополитической обстановки и экономической ситуации в стране, откладывать покупку жилья может быть нерационально. Сейчас рост цен еще не достиг своего потолка, а хорошие предложения в Петербурге ограничены. При таких условиях важно сотрудничать только с надежным застройщиком, поскольку необходимо полностью исключить задержки сдачи или ввода объекта в эксплуатацию. Лучше всего ориентироваться на список уже реализованных проектов девелоперов и на то, как быстро раскупают квадратные метры в их объектах. В первую очередь всплеск инвестиционного спроса на рынке недвижимости касается однокомнатных вариантов и студий. Малогабаритное жилье с отделкой от застройщика является максимально удобной и быстрой инвестицией.
Несмотря на краткосрочный всплеск спроса на недвижимость, прогнозы большинства экспертов сводятся к тому, что спрос вскоре сменится затишьем, который продлится примерно до июня 2022 года. В принятии решении потенциальных покупателей сдерживает как общая неопределенность ситуации, так и высокие ставки по ипотеке.
В марте будут активны те покупатели, которые успели взять ипотеку и им надо как можно быстрее закрыть сделку, чтобы зафиксировать ранее полученные ставки. В апреле рынок ждет затишье в спросе, а продавцы будут пытаться продать жилье на действующих пиках, проявляя максимальную лояльность к пожеланиям покупателей. К августу в продаже могут появиться квартиры с обременением от тех собственников, у которых финансовое положение стало более сложным.
Олег Кузнецов, руководитель направления по альтернативным инвестициям УК «Ингосстрах-Инвестиции», видит несколько определяющих факторов для строительной отрасли.
Во-первых, это изменение покупательной способности. Вслед за повышением ключевой ставки выросли и ипотечные ставки, что негативно сказывается на возможности россиян приобрести жилье в новых реалиях.
Во-вторых, за повышением стоимости проектного финансирования со стороны банков следует изменение финансовых возможностей в реализации новых проектов. Сейчас застройщики оказались в ситуации, когда не могут заложить эти издержки в цены на жилье, поскольку в последние два года квартиры становились дороже и сейчас рынок перегрет. Рынок недвижимости является локомотивом развития строительного сектора и находится в рублевой зоне. В основном, инвестиции здесь отечественные, жилищное строительство финансируется российскими банками.
В-третьих, девелоперы не смогут начать применять импортозамещающие компоненты оперативно, поэтому возведение объектов стало дороже на 30%.
Юлия Александрова, директор департамента жилой недвижимости Accent Capital, надеется, что большая часть введенных санкций будет снята. По ее мнению, ситуацию, которая сейчас складывается на рынке, могут исправить анонсированные программы государственной поддержки девелоперской отрасли. В этом случае объемы строительства как минимум сохранятся, при этом возможным становится некоторое снижение цен на жилье. В строительной отрасли задействовано более 8,5 млн человек и около 520 тысяч компаний. Они приносят государству более 10% ВВП. Поэтому строительной сфере будет оказана всесторонняя поддержка государства, отдельных, наиболее крупных участников будут поддерживать в индивидуальном, ручном режиме.
Большая часть обращений к агентам по недвижимости приходится на покупателей с ипотекой. Валерий Кочетков, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости», думает, что застройщики будут и дальше стимулировать спрос с помощью субсидирования ипотеки и маркетинговых инструментов, при этом увеличения цен на новостройки не предвидится. Что касается рынка вторичного жилья, то здесь половина его участников стремится провести сделки как можно скорее, чтобы успеть вложить свои деньги в недвижимость. А вторая половина откладывает операции с жильем на неопределенный срок, ожидая ясности положения рынка и экономики.
Юлия Александрова из Accent Capital считает, что инвесторы переключат свое внимание на более привычные инструменты капиталовложений — акции, облигации, прямые инвестиции в бизнес. При этом все купленные квартиру они выставят на продажу, что может снизить стоимость недвижимости. Также на нее повлияет низкая инвестиционная привлекательность арендного жилья, которое приносит не более 4–5% в год, что в настоящее время на фоне новых ставок по тем же депозитам можно считать незначительной суммой.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что приобретать жилье сейчас можно, если она необходимо покупателю непосредственно для жизни. Валерий Кочетков видит два главных аргумента в пользу такого крупного приобретения. Во-первых, сейчас на рынке функционируют только устойчивые и надежные застройщики. А во-вторых, средства дольщиков защищены на счетах эскроу, что гарантирует их возврат в случае форс-мажора.
РЕФ