Рынок недвижимости ежедневно развивается, соответственно, растет не только количество предложений квартир, но и количество рисков, связанных с приобретением жилья.
Многие люди решаются на покупку квартиры в строящемся доме. Главный плюс такой сделки — невысокая стоимость квадратного метра по сравнению с готовым домом. Однако в таком случае есть риск не получить документы, подтверждающие право собственности на жилье в новостройке. Неосновательный выбор застройщика или продавца может повлечь за собой сложности в оформлении права собственности на приобретенное жилье. Получив деньги за проданные квартиры, застройщики или инвесторы, часто не торопятся оформлять необходимые документы в регистрирующем органе. А еще этот процесс может затянуться из-за технических проблем. Такое бездействие может продлиться не один год. Но выход из этой ситуации есть — обращение в суд.
Потребность получить право собственности через суд на квартиру, купленную в новостройке, возникает, когда оформление этого права затянулось на год или более. Оформление новостройки через суд используется для защиты прав покупателей квартир при затягивании процесса строительства и оформления собственности на новостройку. Иски на признание права собственности на квартиру через суд и оформление новостройки подают в суд, например, в случае невозможности приватизации квартир или если застройщик жилья не поставил дом и квартиры в нем на кадастровый учет.
Конечно, после вселения в квартиру в новостройке, уже сданной в эксплуатацию, некоторое время можно обойтись и без оформления документов на право собственности. Но на длительный период эта процедура затягиваться не должна.
Стандартно оформление квартиры в новостройке по договору долевого участия в строительстве, инвестиционного договору или по предварительному договору купли-продажи в собственность осуществляется застройщиком без особых сложностей, хотя не всегда с соблюдением сроков, озвученных изначально.
Однако бывают ситуации, когда оформление права собственности на квартиру затягивается на несколько лет. В таком случае и возникает необходимость обратиться в суд. Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд позволяет следующим шагом оформить квартиру в собственность через Росреестр.
Документально подтвержденное право собственности необходимо для того, чтобы:
- Совершать с квартирой сделки (купля-продажа, дарение, мена и другие);
- Зарегистрироваться по месту жительства в квартире;
- Иметь возможность составить завещание;
- Использовать квартиру в качестве залога и получать под нее кредиты.
Также с момента государственной регистрации права собственности на жилье отсчитывается срок, продолжительностью в пять лет, по истечении которого в случае продажи этой квартиры не придется платить подоходный налог с положительной разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Признать права собственности есть возможность на любом этапе строительных работ:
- Строительные работы завершены, но дом еще не сдан застройщиком в эксплуатацию;
- Строительные работы завершены, но новостройка не сдана комиссии;
- Строительные работы закончены, дом уже сдан в эксплуатацию, но права собственности так и не были оформлены;
- Застройщик официально является банкротом.
Обязательное условие обращения в суд — реальное существование объекта.
Признание наличия права собственности за владельцем на жилую площадь в новостройке без выдвижения предварительных требований возможно, если объект реально существует, есть спор относительно права собственности, отсутствуют обязательные отношения на основании рассматриваемого имущества между сторонами на момент подачи искового заявления.
Как подать иск в суд?
Необходимо обратиться с иском в районный или городской суд по месту нахождения имущества. Иск можно подать как единолично приобретателю квартиры, так и группой покупателей. Истец просит суд признать за ним право собственности на конкретное жилое помещение и прилагает к иску документы, подтверждающие ее покупку и пользование жильем:
- Копия всех страниц паспорта лица, на которое производится признание права собственности на квартиру через суд;
- Договор о приобретении квартиры (предварительный договор, договор долевого участия, инвестиционный договор);
- Технический паспорт;
- Доказательства полной оплаты стоимости помещения — платежные документы;
- Акт приема-передачи жилья;
- Документы о вводе дома в эксплуатацию;
- Доказательства пользования жилым помещением, в том числе оплаты коммунальных услуг;
- Кредитный договор (при наличии);
- Справка из Росреестра об отсутствии регистрации прав на квартиру;
- Выписка из ЕГРН о том, что в квартире никто не зарегистрирован и что у нее нет кадастрового номера.
- Выписка из ЕГРЮЛ с данными о застройщике.
- Чек оплаты госпошлины.
Как получить технический паспорт?
Необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и предоставить там договор о приобретении квартиры, чек на оплату и акт приема-передачи. Срок изготовления плана составляет три рабочих дня.
Также понадобятся копии документов, заверенные застройщиком, а именно:
- Разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Решение о присвоении адреса.
- Разрешение на строительство.
Комплект документов, который прикладывают к исковому заявлению, предусматривает наличие минимум трех экземпляров. Это необходимо для того, чтобы каждая сторона процесса получила свой комплект документов. Таким образом, один комплект получает судья, второй – ответчик, а третий остается у заявителя. Если ответчиков несколько — отдельный комплект документов должен получить каждый из них, в том числе копию искового заявления.
При необходимости суд может запросить у сторон и другие документы.
Результатом подачи документов становится отметка на экземпляре истца со стороны суда. Эта отметка содержит информацию о дате и номере иска, а также служит подтверждением факта приема документов. После получения документов суд назначает дату и время первого заседания.
Рассмотрим порядок подачи документов:
- Подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ на общих условиях.
- Получить отказ в регистрации из-за отсутствия кадастрового номера, т.к. застройщик не поставил дом на кадастровый учет.
- Подать в суд иск о признании права собственности.
- Выиграть суд и вновь подать заявление в МФЦ с просьбой зарегистрировать право собственности на основании решения суда.
- Получить выписку из ЕГРН.
Вся процедура признания права собственности и его оформление занимает примерно 3-4 месяца. Согласно ст.154 ГПК РФ «гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд», следовательно, примерно два месяца понадобится, чтобы право собственности было признано судом. Еще время займет регистрация права собственности на квартиру в Росреестре — от двух недель до одного месяца.
Этот срок может увеличится в случае активного противодействия застройщика, агентства или их руководства. Скорость признания права собственности на квартиру также зависит и от конкретного суда, наличия практики по конкретной новостройке. Дело может завершиться быстрее, если у судьи есть практика именно по вашему дому. Первые дела по признанию права собственности на квартиры в доме всегда проходят несколько более сложно и долго.
Результатом всей процедуры становится получение соответствующего судебного решения и свидетельства государственного реестра недвижимости. Эти документы подтверждают, что жилье, которое приобрел человек, теперь является его собственностью, а значит, он может им распоряжаться по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, использовать для регистрации по месту проживания и так далее.
МС