Лизингу недвижимости готовят вторую жизнь: Федеральные власти хотят перезапустить программу продажи недвижимости с использования лизинга. Сторонние эксперты считают, без государственной финансовой поддержки сделать это будет крайне сложно.
Министерство Финансов РФ и Банк России подготовили стратегию развития финансового рынка до 2030 года. В сообщении регулятора говорится, документ разработан для содействия структурной трансформации и развития российской экономики, с привлечением представителей федеральных органов власти, представителей бизнеса и научного сообщества. Сообщение ЦБ имеет больше обобщенной информации, чем конкретики. Объяснить это можно тем, что для запуска стратегии потребуется разработать дополнительные документы и пошаговый план действий.
Тем временем в СМИ просочилась информация, что среди прочих мер, предлагается активней использовать лизинговые операции, для продажи недвижимости. Пока была озвучена только одна схема: Покупатели квадратных метров будут арендовать недвижимость и постепенно выкупать ее в собственность, что должно стать альтернативой ипотечному кредитованию. Представители строительных компаний и другие участники рынка недвижимости крайне осторожно относятся к этой информации. По их словам, имеющихся данных слишком мало, чтобы точно строить прогнозы.
ХОРОШО ЗАБЫТОЕ
По словам управляющего партнера бюро юридических стратегий Legal to Business Светланы Гузь уже сейчас желающие законодательство разрешает сделки с недвижимостью через лизинг. В 2011 году депутаты Государственной Думы РФ отменили законодательное ограничение использования лизинга для физических лиц. Спустя четыре года стали возможны и сделки с недвижимостью.
«Пунктом 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было установлено, что в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Подобным обременением недвижимого имущества является и ипотека, и передача его в лизинг», — говорит она.
Однако больше чем за десять лет лизинговая схема так и не завоевала популярности. Сейчас, если лизинг и используют для покупки недвижимости, то, это в большей степени коммерческие или промышленные площади. При этом, оформление происходит исключительно от имени юридических лиц.
К концу третьего квартала текущего года в России на сегмент недвижимости приходилось только порядка 4% лизингового портфеля всего отечественного бизнеса, — данные «Эксперт РА», что может составлять более 200 млрд рублей. Если говорить о сделках с жилой недвижимостью, здесь они носилим и вовсе единичный характер.
НЕ ДЛЯ ВСЕХ
По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, лизинговая схема приобретения оборудования или автомобилей себя хорошо зарекомендовала. Приобретение техники в лизинг помогает предприятию не только сразу начать пользоваться оборудованием, а еще минимизировать налоги, провести ускоренную амортизацию, другими словами оптимизировать расходы. С жилой недвижимостью все не так просто.
«Пока для большинства жителей страны самым популярным способом приобретения жилья остается ипотека с господдержкой», — добавляет Максим Ельцов.
Использовать лизинговую стратегию при покупке недвижимости было сподручней людям не желающим официально подтверждать свои доходы. Однако воспользоваться схемой лизинга могли, не все желающие, а приобрести можно было далеко не любой объект недвижимости. Перед заключением договора частному лицу, хоть и неофициально, приходилось доказывать свою платежеспособность. Во-вторых, надо было найти такой объект, который мо быть продан за очень короткое время. Поэтому купить студию в Девяткино или Кудрово по схеме лизинга вряд ли получится.
Немаловажным был и срок на который заключается договор. Как правило, это около пяти лет. В редких случаях можно говорить о 10-12 годах. Первоначальный взнос мог быть любой, а порой и совсем мог отсутствовать. Стороны определяли график платежей и возможность досрочного погашения. Пока заемщик не рассчитался за договор лизинга квартира находилась в собственности лизингодателя. И только после полного расчета право собственности переходило к частному лицу.
«Считается, что условия лизинга более мягче, требования более гибкие, чем у ипотечных кредитов. Возможно, что и условия расчетов учитывают индивидуальные пожелания заемщиков. Однако платой за такие «льготные условия» буде цена, которая всегда дороже ипотеки», — уточняет эксперт.
В ОЖИДАНИИ УСКОРЕНИЯ
По мнению Максима Ельцова, едва ли в имеющихся условиях лизинг недвижимости сможет набрать популярность, даже если будет отменена «льготная ипотека».
«Безусловно. Можно придумать разные схемы приобретения недвижимости. Однако как лизинг, так и ипотеки — это все заемные средства. И еще не факт, что при лизинге платежи будут меньше. Более того, еще неясно готовы сами компании предоставлять лизинг для недвижимости. На мой взгляд, раскрутить этот сегмент можно только если использовать длинные деньги. Это могут быть средства пенсионных фондов, или опять государственные дотации», — говорит Ельцов.
Строители, банкиры, и лизингодатели отказались разговаривать на эту тему. Сославшись на несколько причин. Во-первых, если рассуждать о рыночных механизмах, в сложившихся условиях этот инструмент пока не востребован, а значит и говорить неочем. Если предположить, что государство будет как-то субсидировать, тогда необходимо знать условия, а без таковых и нет смысла говорить.
Впрочем, на условиях анонимности, один из финансистов, предположил, появление новой программы может быть и желанием властей поддержать лизинговые компании, которые переживают сейчас не лучшие времена. Именно по такому пути пошли власти в 2020 году, когда ввели программу по субсидированию ипотеки и тем самым серьезно поддержали строительную отрасль.
Федор Резкин.